Hogyan érdemes egy felújítás pénzügyi részét megtervezni?

Ha a felújításhoz finanszírozásra is szükség van, akkor az első hiba nem a hitel kiválasztásánál jelentkezik, hanem jóval korábban: amikor az első falat kibontjuk, mielőtt a finanszírozás rendben lenne. Mivel láttunk már néhány elgondolkodtató esetet, ezért azok alapján érdemes sorra venni a leggyakoribb buktatókat.

Első a finanszírozás, utána jön csak a kivitelezés

Az első szabály: nem kezdjük el a munkát, amíg a finanszírozás nincs biztosítva. A bank az ingatlanra fedezetként tekint és egy szétvert ingatlan nem fedezet. Egy lebontott fürdőszobájú, átmenetileg lakhatatlan házat az értékbecslő nem, vagy csak telekértéken fogad el. Aki „addig is elkezdi”, éppen akkor nem kap hitelt, amikor a legnagyobb szüksége lenne rá.

Hibák, melyeket ne kövess el! - Néhány megvalósult eset a gyakorlatunkból

- Már el is kezdtük a felújítást, pedig még meg sem vettük - ez a kedvencem. Még ki sincs fizetve az ingatlan, mert végig sem ment a lakáshitel, de az eladó megengedte, a vevő meg nem volt rest, bele is vágott majdani ingatlanának felújításába. Mi van akkor, ha valami közbe jön és mégsem kap, vagy nem annyi lakáshitelt, mint amennyit szeretett volna? Vagy épp az eladó áll el? Hogy állítják akkor helyre az eredeti állapotot és miként számolnak el? Mindkét oldalon rengeteg kérdést vet fel ez a helyzet akkor is, ha nem kapcsolódik hozzá banki finanszírozás. Ha pedig az is van, akkor még inkább…

- Az eladó már kiürítette az ingatlant. A másik hasonló eset, amikor az eladó már annyira kiürítette az ingatlant, hogy vitt minden mozdíthatót. Van, aki rossz szándékkal, van, aki jó szándékkal, de ha mondjuk az utolsó izzóig sikerült mindent leszerelni, a fűtés sem működik, akkor meg sem fogja finanszírozni a vásárlást a bank abban az állapotában. Pedig felújításra csak úgy lehet finanszírozáshoz jutni, ha már a tulajdoni viszonyok rendeződtek.

- Kidobtam végre a konvektorokat, mert szeretnénk majd új fűtési rendszert. Volt olyan esetünk is, ahol a lakás tulajdonosa felújításhoz kért hitelt egy olyan ingatlanra, amin már az adott banknak volt egy bejegyzése. Azt azonban elfelejtette megemlíteni, hogy ő időközben fűtéskorszerűsítésbe kezdett, ezért nyáron leszereltette a konvektorokat, de a szemle pillanatában a munka még nem fejeződött be. Sőt, igazából el sem kezdődött, így az értékbecslő csak annyit tudott megállapítani, hogy működő fűtés épp nem volt a lakásban, így az fedezetnek sem alkalmas.

Fentiekből következik a második szabály: a tervezéssel kezdünk.

Előbb tudni kell, mit akarunk megcsinálni, várhatóan mennyibe fog az kerülni és miből tervezzük azt kifizetni. Csak ezek után jöhet a kivitelező és a munkaterület átadása. S e tekintetben szigorúnak kell lenni, hiába mondja a mester, hogy éppen ráérne elkezdeni, meg akár meg is előlegezne ezt-azt.

Alkalmas-e egyáltalán fedezetnek az ingatlan?

Mielőtt költségvetést készítenénk, tisztázni kell: befogadható-e egyáltalán az ingatlan fedezetként. Akadályt jelenthet a nagyon rossz műszaki állapot, a tulajdoni lapon szereplő terhek és jogok (például haszonélvezet), a rendezetlen osztatlan közös tulajdon, a külterületi fekvés, vagy a valós állapot eltérése a földhivatali nyilvántartástól. Ezek egy része rendezhető, de időbe telik, ezért kell előre tudni ezekről és időben intézkedni.

Főleg vásárlással egybekötött felújításoknál gyakorta előfordul az is, hogy amint kifolyósította a bank a vásárlási hitelt, mielőbb költözni szeretnének a vevők, csak előtte még elvégeznének egy felújítást is. Csakhogy arra akkor igényelhetnek hitelt, ha már a nevükre került az ingatlan, ami 30-60 nap minimum. Tehát addig áll minden? Igen (ilyenkor az első pont érvényes), addig nem lesz biztosítva a finanszírozás.

A finanszírozás a mai értékre épül, nem a jövőbelire

Sokan abból indulnak ki, hogy a bank a felújított állapotra ad hitelt. A finanszírozás azonban jellemzően a jelenlegi, felújítás előtti értéken alapul, nem a várhatón: a felvehető összeget az ingatlan jelenlegi értéke határozza meg. Kivételes, ha a bank lehetőséget biztosít a felújítással elérhető értéknövekmény figyelembe vételére, és a hitelbírálatkor már a várható értékkel számol.

Előfordulhat, hogy egy rossz állapotú ház felújítása többe kerül, mint amennyit a mai értéke alapján a bank finanszírozni tudna. A különbözetet ilyenkor más forrásból vagy más fedezet bevonásával lehet csak előteremteni.

Az önerő kérdése is sokakat elbizonytalanít. Piaci felújítási hitelnél jellemzően nincs önerőelvárás, a kérhető összeget a fedezet és a jövedelem határozza csak meg, hiszen a bank abból indul ki, hogy a felújítandó ingatlan értéke már a felújítási hitelt kérő tulajdonában van. A támogatott konstrukcióknál viszont rendszerint előírnak valamekkora saját részt ilyenkor is.

ÉRDEKELNEK A FELÚJÍTÁSSAL KAPCSOLATOS HITEL LEHETŐSÉGEK

Kell-e költségvetés, és mikor fogadja el azt a bank?

Felújítási hitelnél a bank mindig kér költségvetést, mert ebből látja, mire kell a finanszírozás. A bank ezt akkor fogadja el, ha tételes, reális, és összhangban van azzal, amit az értékbecslő a helyszínen lát. Egy kerekített, „kb. 8 millió” összeg nem költségvetés. A legjobb, ha szakember, például a kivitelező készíti el. De nem kell se tételes árajánlat mögé, sem a legapróbb részletekig lebontott költségvetés sem, hanem elég a bank által használt költségvetési formanyomtatványt kitölteni, ami főbb munkanemenként kéri megadni a tervezett költségeket.

Előfordulhat-e, hogy túl magasnak ítéli a bank a leadott költségvetést?

Elő bizony, nem egy ilyen esetünk volt! Annak ellenére is, hogy lépést tartanak a bankok a kivitelezési költségek emelkedésével, de valahol azért húznak egy határt, ami fölé nem mennek.

Érdemes tehát ezt is előre tudni, mert hiába tervezzük el, hogy mennyit kérünk, ha azt pl. egy ilyen, túlzottnak minősített költségvetés miatt mégsem adja meg a bank, csak annál kevesebbet.

Számlabemutatási kötelezettség

Fontos különbség a piaci és a támogatott konstrukciók között, hogy a piaci hitelhez általában nem kell számla a pénz felhasználásról. A bank jellemzően nem számlák alapján, hanem értékbecslői helyszíni szemlével ellenőrzi, hogy a munka elkészült-e, tehát nem csak egy ún. nyitó hanem egy ún. záró szemlét is végez.

Tartalék, tartalék, tartalék

Mint bármilyen építési munkának, a felújításnak sincs szinte abszolút felső határa. Egy régebbi ingatlannál a megbontás után szinte mindig előkerül valami, amivel senki nem számolt: korhadt födémgerenda, elavult vezeték, beázási nyomok.

Menet közben az igények is nőhetnek, az árak emelkedhetnek. ezért masszívan rá kell hagyni. Ez alatt minimum 20–30 százalékos tartalékot kell érteni, régi épületnél inkább többet. Utólag pótlólagos hitelt felvenni szinte lehetetlen, mert vagy elölről akarja kezdeni a bank a folyamatot az új költségvetés alapján, vagy azt mondja, előbb fejezze be, amit vállalt, és majd utána meglátja, tud-e még adni. Egy félbemaradt felújítás pedig a lehető legrosszabb helyzet: az ingatlan esetleg nem lesz beköltözhető, ugyanakkor a fedezetnek alkalmas állapotát sem éri el.

Az idő pénz, építkezésnél, felújításnál különösen

A tartalék nemcsak a meglepetések miatt kell, hanem az idő miatt is. Láttam olyan felújítást, amely azért szállt el, mert a tervezés és a kezdés közötti hónapokra esett az infláció tetőzése, és mire a munka elindult, szinte minden jóval drágább lett, mint amivel számoltak – pedig az egyik tulajdonos építész volt, tehát szakmabeli. A Covid idején sokan szembesültek azzal, hogy egyes építőanyagok hiánycikknek számítottak, pl. a betonacélt egy időben csak napi áron adták, vagy csak a drágább változat volt elérhető.

A tanulság nem az, hogy kapkodni kell, hanem az, hogy a tervezés és a kivitelezés között ne teljen el feleslegesen idő. Ha a finanszírozás eldőlt, azonnal lehet anyagot rendelni és árat rögzíteni, de előtte nem célszerű.

Számít-e az energetika?

Igen, és egyre jobban. Egyes bankok kedvezőbb kamatú, úgynevezett zöld hitelt kínálnak, ha a korszerűsítési célú felújítás igazoltan javítja az ingatlan energetikai besorolását. Ehhez a munkák előtt és után is energetikai tanúsítványt kell készíttetni, ezért erre is gondolni kell a folyamat megtervezésekor.

Kisebb célokra: nem csak bankfiókban van forrás

Nem minden felújítás milliós tétel. Szaniter- vagy nyílászárócseréhez az építőanyag kereskedelem is kínál megoldást. Nemrég futottam bele egy építőanyag kereskedés őszi akciójába, ahol például 0 százalékos THM-mel, 20 hónapra lehet akár 2 millió forintos áruhitelt felvenni az egyik bank finanszírozásában, egymillió forintig önerő nélkül. Ez nem állami támogatás, hanem piaci hitelkonstrukció. Csak a kijelölt építőanyagokra és szaniterekre vonatkozik, munkadíjra nem és határidős akció. A mai árak mellett 2 millió forint ugyan nem sok, de jól mutatja: forrás van.

Érdemes tehát az építőanyag kereskedések aktuális akcióira is figyelni!

A szakértő tanácsa

A sikeres, hitelből finanszírozott felújítás sorrendje egyszerű: először azt tisztázzuk, alkalmas-e az ingatlan fedezetnek, aztán megtervezzük a munkát, tételes költségvetést készíttetünk bőséges tartalékkal, lezárjuk a finanszírozás kérdését, és csak ezután kezdünk bontani. Aki ezt betartja, nem veszik el a banki útvesztőkben, hanem a bank szempontjaihoz igazodva tervezi meg az egész felújításának a finanszírozását.