Nagyjából 25 éve figyelem rendszeresen az ingatlanhirdetéseket, s kezdettől fogva ugyanaz tűnik fel: alig akad igazán tetszetős otthon, s a helyzet mérettől és árkategóriától teljesen függetlenül nagyon hasonló, egyedül a fejlesztői látványtervek és a hirdetések 10-20 százaléka jelent kivételt. Még egy 10-15 éve épült lakóparki lakásnál is gyakran látni megszürkült vakolatot, feltöredezett lépcsőfokot, elhanyagolt korlátot, gondozatlan kertet, a régebbi építésű állományról nem is beszélve. Sokszor az az érzésem, hogy mindenki szereti az újat és a szépet, de tenni érte kevesen tesznek, így még az újonnan épített ingatlanok is rögtön elindulnak a romlás útján, amint birtokba veszik őket. A felújítás elmaradása tehát korra való tekintet nélkül végigvonul a teljes állományon, mintha egyszerűen nem lenne divat erre költeni. Ez azért különös, mert sem az anyag, sem a technológia, sem a kivitelezői kapacitás nem hiányzik: a piacon minden adott lenne egy tömeges megújuláshoz, mégsem ez történik.
Amit a számok mutatnak
Ugyanez a kép az energetikai tanúsítványok statisztikája is alapján is. Az MBH Jelzálogbank elemzése szerint a 2023. novembere és 2025. júliusa között kiállított tanúsítványok alapján a lakások 44 százaléka a három leggyengébb energiaosztályba (G-I) tartozik, ezen belül egyharmaduk a két legrosszabb, H és I kategóriába esik. A legalább A energiaosztályt - az új építésű ingatlanokkal szemben ma elvárt szintet - csak a lakások 14 százaléka teljesíti. Ez nem csupán esztétikai kérdés: az épületek adják Magyarország energiafelhasználásának és szén-dioxid-kibocsátásának jelentős részét, így a korszerűtlen állomány fenntartása nem feltétlenül az egyes tulajdonosnál, hanem országos szinten jelent folyamatosan termelődő terhet.
Hogyan lehetséges ez, miért marad el mégis a felújítás?
Több, egymást erősítő ok húzódhat a háttérben. A pénzhiány önmagában nem állja meg a helyét, hiszen a hitelpiac, mint alább látszik, bőséges és olcsó forrást kínál erre a célra; inkább arról van szó, hogy az ingatlanra fordított kiadások valahogy mindig háttérbe szorulnak. Az odafigyelés hiánya erősebb magyarázat: aki évek óta ugyanott él, talán nem érzékeli a fokozatos kopást, a szem “belakja” a hibákat, és csak egy kívülálló vagy leendő vevő tekintete akad meg rajtuk újra.
Ehhez társul a sokaknál jelentkező “jó az úgy is” szemlélet: ha valami még betölti a funkcióját, akkor nem látnak indokot a beavatkozásra, ami társasházi, lakóparki közös részeknél (homlokzat, lépcsőház, kert) még inkább így tud lenni, hiszen a felelősség megoszlik, senki sem érzi sajátjának a problémát, így a közös képviselőn és egy-két agilis tulajdonostárson múlik, elindul-e a ház a romlás útján vagy sem. S persze ott a tulajdonosi időhorizont bizonytalansága: aki nem tudja, meddig marad, nehezen motiválja magát egy évek alatt megtérülő beruházásra, pedig az fontos lenne mind az értékmegőrzéshez, mind a forgalomképességhez.
A finanszírozás oldaláról nézve mindeközben nagyon is lehet forrást találni. A lakásra is fordítható személyi kölcsönök piaca minden rekordot megdönt: 2026 első félévében önmagában több mint 500 milliárd forintnyi új szerződést kötöttek a háztartások, ezen belül a felújítási vagy korszerűsítési célra felvett kölcsönök aránya azonban mindössze 3-5 százalék körül mozog. Pénz tehát van, csak túlnyomórészt autóra vagy hitelkiváltásra megy el, nem a lakóingatlanok állagára.
A szabad felhasználású hitelek - legyen szó személyi kölcsönről vagy szabad felhasználású jelzáloghitelről - ma gyakorlatilag azonos kamatszinten mozognak, közöttük a felvehető összeg és a futamidő dönt. Ezzel szemben a kifejezetten lakáscélú - felújítási, bővítési, korszerűsítési célú - hitelek jóval kedvezőbb kamatozásúak mindkettőnél, hiszen a bank pontosan tudja, mire megy el a pénz. A felújításhoz tehát nem hiányzik az olcsó forrás, mégis úgy tűnik, hogy a háztartások a gyorsabban elérhető, szabadon elkölthető konstrukciókat választják inkább.
Állagmegőrzés, szépítés, korszerűsítés - nem ugyanaz pénzügyi szempontból
A köznyelvben sokszor mindent „felújításnak” hívnak, ami ingatlanra megy, pedig pénzügyi szempontból élesen elválik három kategória.
- Az állagmegőrző beavatkozás - egy beázott tető javítása, egy elavult elektromos hálózat cseréje, zárcsere stb. - nem az értéket növeli, hanem a csökkenését akadályozza meg. Elmaradása esetén az érték folyamatosan erodálódik, ez tehát kényszerköltség, nem befektetés.
- Az esztétikai, szépítő beruházás - festés, burkolatcsere, belsőépítészeti frissítés - elsősorban az eladhatóságot javítja, a műszaki paramétereken nem változtat. Ez a legkevésbé tőkeigényes kategória, ugyanakkor a leggyorsabban térül meg egy értékesítés során, hiszen a vevők nagy része vizuálisan dönt.
- Az értéknövelő, korszerűsítő beruházás - nyílászárócsere, hőszigetelés, fűtéskorszerűsítés - az, ami valódi értéknövekedést eredményez, mert közvetlenül javítja az energetikai besorolást és a fenntartási költségeket, hosszú távú értékállóságot biztosítva az ingatlannak. Éppen emiatt a jó energiabesorolású családi házak akár 15-20 százalékos árprémiumot is elérhetnek egy átlagos energiaosztályú társukhoz képest.
ÉRDEKELNEK A FELÚJÍTÁSSAL KAPCSOLATOS FINANSZÍROZÁSI LEHETŐSÉGEK
A forgalomképesség, mint önálló szempont
A fenti hármas felosztás önmagában azonban még nem adja vissza a teljes képet, mert nem csupán az ingatlan értékének megőrzése, esetleg növelése lehet egy felújítás célja és eredménye, hanem legalább annyira fontos szempont a forgalomképesség fenntartása, illetve növelése.
Ez a gyakorlatban úgy érvényesül, hogy a hirdetési fotókra vetett első pillantás ugyan nem magát az eladást dönti el, “csak” azt, mit nyit meg és néz meg alaposabban a kereső. Ha egy ingatlan a képeken elhasználódottnak látszik, kevesebb érdeklődő jut el odáig, hogy alaposabban is megnézze a hirdetést, nemhogy a megtekintésére jelentkezzen.
Ezzel vevői oldalon egyrészt a készre, beköltözhetőre vágyó vevők állnak - alig akad, aki komolyabb felújítást örömmel vállalna -, a másikon a mélyen leértékelt, nyilvánvalóan rossz állapotú ingatlanokra vadászó, alkupozícióban lévő vevők keresgélnek. A kettő között a “csak egy kicsit elhanyagolt, de alapvetően rendben lévő” kategória szorul ki leginkább a figyelemből, hiába kínálhatna érdemi árelőnyt azoknak, akik hajlandóak lennének a saját ízlésükre szabni egy lakást.
A magyar ingatlanpiac jelenlegi állapota tehát nem forráshiányról árulkodik: a rendelkezésre álló hitelkihelyezés nagy része nem oda áramlik, ahol a legnagyobb, országos szinten is mérhető haszonnal járna, a vevői igények meg ritkán találkoznak az eladói kínálattal. Emiatt vagy nagyon olcsón lehet csak felújítandó lakásokat eladni vagy sokáig kell keresgélni vevőként, mire megfizethető és megfelelő állapotú ingatlanra bukkan az ember. S akkor még arról nem is beszéltünk, mennyire eltérő lehet az eladók által felújítottnak vagy jó állapotúnak titulált ingatlan attól, ami ma a vásárlói igények szerint is ilyennek minősül.
Folytatás Facebook-kal
Folytatás Google-lal